近期，北京、上海兩地調整優化了多項房地產政策。《證券日報》記者從北京、上海地區銀行處獲悉，多家銀行已開始執行最新房貸標準。

　　受訪業內人士認為，此次北京、上海的政策調整力度較大，不僅減輕了購房者負擔，提振了市場信心；還盤活了市場，刺激了消費，特別是對剛需和改善性需求形成利好。

　　多家銀行已執行房貸新政

　　12月14日，北京市住房和城鄉建設委員會等五部門聯合發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》。同日，上海宣布自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。其中，對普通住房標準、購房首付比例、房貸利率等政策作了調整。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青在接受記者采訪時表示，北京、上海房地產新政可視為對中央經濟工作會議精神的一個具體落實。另外，9月份之后樓市持續處于調整階段，而11月份全國房地產銷售面積、銷售額同比降幅都有擴大。這也增加了房地產支持政策加碼的必要性，同時也意味著2024年房地產支持政策將持續加碼，政策“工具箱”在降低購房門檻、下調居民房貸利率等方面還有較大空間。

　　記者了解到，從12月15日起，北京、上海地區的多家銀行已正式執行房貸新政。北京一家國有大行某支行個貸部工作人員對記者表示，從12月15日起新辦貸款按照新的政策執行，城六區內、城六區外首套房貸利率分別為4.3%、4.2%，二套分別為4.8%、4.75%。另外，新發放的首套房貸款首付比例最低下調至30%，二套房首付比例最低為40%。

　　北京另一家國有大行某支行個貸部工作人員也表示，新辦房貸利率已于12月15日開始調整。另外，對于貸款購買首套住房的居民家庭，最低首付款比例不低于30%；對于貸款購買二套住房的居民家庭，所購住房位于城六區的，最低首付款比例不低于50%；所購住房位于城六區以外的，最低首付款比例不低于40%；同時，房貸利率年限也從之前的25年調整為30年。

　　上海一家國有大行某支行個貸部工作人員告訴記者，從12月15日起，該行首套房貸款利率降至4.1%，最低首付款比例不低于30%；二套房主城區房貸利率4.5%，最低首付款比例不低于50%；非主城區房貸利率4.4%，最低首付款比例不低于40%。

　　上述銀行工作人員均強調，本次調整僅涉及新發放的個人住房貸款，不涉及存量房貸。對于已經簽約但還沒有放款的客戶，也可以按新政調整。

　　“繼深圳之后，北京、上海兩個一線城市也從需求端入手，加大對商品房市場的支持力度。一線城市的商品房在全國房地產市場占比不高，但其房貸政策的調整具有很強的風向標作用。”王青表示，后續其他城市也會跟進出臺力度更大的措施，除了降低購房門檻、下調房貸利率外，還會進行房地產購置環節稅費減免，適度發放購房券，加大公積金購房支持力度等。

　　銀行資產質量有望邊際改善

　　房地產政策邊際寬松，也將會給銀行業務帶來利好。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，北京、上海兩地調整優化多項房地產政策，有利于穩定銀行的房地產信貸規模，穩資產價格，穩定市場預期。

　　“銀行信貸結構中，住房貸款是相對優質的貸款，銀行也愿意去增加投放。降低房貸利率可以提振居民貸款購房意愿，從而增加銀行信貸投放規模。”李宇嘉進一步表示。

　　在王青看來，未來在房貸利率下調的帶動下，2024年銀行凈息差還有進一步收窄壓力。不過，伴隨樓市支持政策加碼，新發放居民房貸規模會隨之放大，這會有助于緩解銀行“資產荒”壓力。

　　中金公司研報認為，當前穩定房地產市場信心，特別是促進房價預期企穩和銷售恢復是緩解房地產金融風險的關鍵，除了逆周期的金融政策（包括信貸支持、利率和首付比例下調等）之外，通過財政和準財政等方式保交樓、穩信心也有利于房地產主體信用的改善，對于銀行而言，房地產市場企穩有助于改善資產質量預期，特別是開發貸占比較高的股份行和按揭貸款占比較高的國有大行。

　　中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者采訪時表示，北京、上海兩地降低按揭貸款利率下限和最低首付要求，調整普宅認定標準，有利于促進有效需求釋放，預計明年房地產投資和消費將企穩反彈。