今年上半年，房地產市場銷售端、融資端未見明顯改善，房企資金壓力猶存，在此背景之下，房企在土地投資上愈加謹慎嚴苛，導致土地市場交易量及溢價率低位徘徊。據中原地產研究院統計，今年上半年全國供地100個熱點城市成交金額只有1.63萬億元，而在2021年同期則高達3.14萬億元，同比減少48.08%。

　　值得關注的是，全國樓市逐漸見底的跡象出現了。業內人士預計，隨著新一輪集中土拍開啟，整體土地市場有望走出低谷。

　　賣地超千億元城市由6個縮至3個

　　今年上半年，100個熱點城市賣地金額同比下調幅度明顯，而且大部分城市土地成交均明顯下調。據中原地產研究院統計，今年上半年，全國賣地最多的100個熱點城市賣地金額也只有1.63萬億元。而在2021年同期，100個城市賣地金額高達3.14萬億元。由此可見，今年上半年100個熱點城市賣地金額同比減少48.08%。

　　值得關注的是，6月最后三天，4個城市集中土拍。6月30日，杭州第二批集中供地開拍，45宗地塊全部成交，總成交價約557.2億元。至此，今年上半年杭州土地出讓金收入接近1552億元，再次領跑全國。6月29日，武漢第二批集中供地收金113億元，寧波第二批集中供地收金161億元。6月28日，合肥第二批集中供地攬金超247億元。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，從各級城市賣地數據看，2021年上半年有6個城市賣地超過千億元，包括杭州、上海、北京、廣州、南京、重慶，而在2022年上半年超過千億元的城市只有杭州、上海與北京。

　　此外，22城今年首批集中供地共計成交4969億元，同比下降52.7%；涉宅用地成交面積則不及去年首批集中供地的40%。對此，張大偉預計，2022年土地市場將比2021年有一定下調。

　　而從全國樓面價來看，諸葛找房數據研究院數據顯示，2022年上半年全國土地成交樓面價為5512.96元/平方米，創十年內次新高，較去年同期小幅下跌1.37%，較去年下半年上漲23.55%。其中，一線城市土地平均溢價率為3.73%；二線城市土地平均溢價率為4.83%；三四線城市土地平均溢價率為4.26%。整體來看，今年上半年土地市場仍處于歷史低溢價成交局面，不及去年上半年的水平。

　　值得一提的是，今年上半年，為了提振企業購地意愿，多數城市均提供了優質地塊，比如北京第二批集中供地推出了朝陽區太陽宮地塊及豐臺區亞林西地塊等。此外，蘇州第二批集中供地共成交20宗地塊，其中有3宗地塊溢價成交，土地溢價率都達到15%。在億翰智庫分析人士看來，即使這些地塊達到了最高溢價率15%，但其未來售價與周邊二手房價仍將出現倒掛現象，去化及利潤空間都沒有太大壓力。

　　對于今年上半年土地市場的情況，億翰智庫分析人士認為，商品房市場恢復情況以及地塊質量高低是房企愿意溢價競爭土地的決定性因素。分城市來看，合肥、西安的商品房市場恢復情況較好。其中，自5月以來，合肥接連優化購房政策，新房成交量環比小幅提升，市場處于供不應求的狀態，因此合肥地塊成為房企競拍熱點。而西安連續3個月新建商品住宅銷售價格環比上升，在利好政策出臺后，二手房掛牌量也在持續攀升，因此房企補倉意愿較強。

　　中海、華潤置地新增貨值超千億元

　　對于房企來說，及時補充土地儲備資源也是當務之急。但在民營企業頻繁“出險”(即陷入流動性困難)的背景下，一些穩健且有國企、央企背景的房企成為當前土地市場上的主角，還有不斷涌現的地方型企業，如上海臨港新城投資、蘇州高新、廊坊臨空房地產等。

　　據億翰智庫統計的1-6月房企累計新增全口徑貨值，今年1-6月，中海地產新增貨值達1102.00億元，華潤置地及招商蛇口新增貨值分別達到1012.00億元、927.00億元。

　　其中，6月份，華潤置地、招商蛇口等大型央企單月拿地金額超百億元。比如，華潤置地成為北京第二批集中供地拿地金額最多的企業，分別以74.7億元、44.16億元入手北京豐臺亞林西地塊、昌平區北七家鎮平西府地塊，總成交價達118.86億元。

　　招商蛇口則在上海第一批集中供地中連奪4宗地塊，耗資169.45億元。此外，招商蛇口還在合肥、溫州分別拿下2宗地塊及1宗地塊，分別耗資46.30億元及27.46億元。

　　從各梯隊房企新增土地貨值門檻值來看，也呈現下降的走勢。據億翰智庫統計數據顯示，今年上半年，房企新增土地貨值TOP10的門檻值為324.42億元，同比下降73%；TOP50的門檻值為41.64億元，同比下降83%，TOP100的門檻值為24.03億元，同比下降56%。

　　對于民營企業來說，億翰智庫分析人士認為，由于銷售端不見好轉，投入的資金難以回流，因此企業就會縮減投資支出避免更多地沉淀成本，加上去庫存及降杠桿的壓力，企業對未來市場走勢的判斷更加審慎，“寧愿不拿地也不能拿錯地”成為共識。

　　預計下半年土地供應將發力，成交隨之上漲

　　展望2022年下半年，業內大多認為較上半年會有起色。尤其是隨著房企融資環境的改善，民營房企拿地意愿或逐步增強，但短期難以扭轉國企、央企及各城市城投拿地為主的局面。

　　對此，諸葛找房數據研究院認為，隨著疫情得到有效控制，樓市銷售端也于5月顯露出回升跡象，房企資金流進而得到一定的補給，同時重點城市將開啟第二、三批甚至第四批集中供地，預計下半年土地市場供應端將發力，成交隨之上漲。

　　另外，隨著政策寬松效應逐步顯現，諸葛找房數據研究院預計，下半年土地溢價率小幅上升，流拍率呈現下降趨勢，但整體變化幅度不會過大。

　　張大偉也認為，從6月土地市場成交情況來看，全國樓市逐漸見底的跡象出現了，而房企拿地熱情有所恢復，開始從國企、央企向民企蔓延。隨著杭州、上海等城市將開始新一輪土拍，整體土地市場有望從低谷走出。

　　但在億翰智庫分析人士看來，下半年，民營房企依舊面臨著較大的債務償還規模。相比之下，國企、央企等資金壓力較小，此類房企依舊保有一定拿地意愿。

　　“土地市場能否回暖更多取決于銷售端狀況。若房企銷售狀況好轉，那么部分市場基本面比較好的城市，土拍市場或會恢復一定熱度，如蘇州、南京等。但若房企銷售狀況弱于預期，企業短期內將仍保持審慎拿地的態度。” 億翰智庫分析人士如是說。

　　新京報記者 袁秀麗