11月份以來，全國多地繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，但疫情等因素仍對成交量產(chǎn)生一定影響。

　　相對較為堅挺的北京二手房市場現(xiàn)狀如何？《證券日報》記者采訪的北京多地區(qū)一線房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及市場分析師表示，當(dāng)下北京二手房市場呈現(xiàn)冷熱不均、業(yè)主漲價和降價并存的現(xiàn)象。

　　“臺馬”板塊量價齊升

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京二手房成交10750套，環(huán)比下跌4.1%，同比下跌9.3%。另據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，北京市二手房成交量為133613套，與去年同期的177745套相比減少超4萬套。

　　從市場熱度來看，11月份上半月與下半月的差異較為明顯。麥田房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份上半月的帶看量和10月份上半月基本相當(dāng)，但進(jìn)入11月份下半月尤其是第三周以后，帶看量明顯下滑，主要原因在于受疫情影響，房東配合看房和客戶出門看房的意愿降低。

　　與此同時，“臺馬”(通州臺湖、馬駒橋地區(qū))部分地區(qū)因受到解除雙限購新政影響，成為近幾個月為數(shù)不多的漲價區(qū)域。

　　12月4日，《證券日報》記者在貝殼找房上咨詢了一套位于馬駒橋的小三居房源情況。數(shù)據(jù)顯示，該房源最近三個月調(diào)價五次。某中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，由于雙限購解除，所有小區(qū)都有一定幅度漲價，目前該房源漲價15萬元，但仍然是小區(qū)最便宜的一套。新政發(fā)布后，看房的人較多。

　　據(jù)了解，2022年11月8日，北京市政府批準(zhǔn)已劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州臺湖、馬駒橋地區(qū)(約78平方公里)商品住房執(zhí)行經(jīng)開區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。也就是說，買房人只需要滿足北京市購房資格，便可購買“臺馬”地區(qū)的新房、二手房。

　　政策發(fā)布后，該地區(qū)二手房成交量顯著增長，部分樓盤成交均價亦有小幅上漲。據(jù)安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份馬駒橋板塊二手房成交均價約3.6萬元/平方米，環(huán)比上漲約0.35%，同比上漲約5.37%。

　　“‘臺馬’地區(qū)賣方預(yù)期明顯上升，但買方暫未同步跟進(jìn)。”北京鏈家研究院分析師冷會向《證券日報》記者表示：“經(jīng)調(diào)研，近期成交案例中的買方多為此前已看過房且有購房資質(zhì)的存量客戶，取消限購政策一定程度上加快了此類購房者的決策速度，但新增客戶暫未大量增加。”

　　值得一提的是，有分析人士向記者表示，受降準(zhǔn)等一攬子樓市利好政策影響，除“臺馬”地區(qū)外，其他區(qū)域也有部分業(yè)主上調(diào)其掛牌房源價格，導(dǎo)致11月份部分區(qū)域二手房掛牌價微漲。不過，從整體掛牌價格變動走勢來看，上調(diào)價格的房源整體占比仍較低。

　　對于業(yè)主的心態(tài)變化，麥田房產(chǎn)分析師向《證券日報》記者表示：“隨著掛牌量的走高以及整體市場去化速度變慢，業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)了兩極分化，著急成交的業(yè)主議價、向下調(diào)價意愿增強(qiáng)；也有業(yè)主依然對市場保持信心，使得11月份部分地區(qū)掛牌價微漲。”

　　議價空間擴(kuò)大

　　盡管“臺馬”地區(qū)受新政影響，二手房價格上漲預(yù)期較強(qiáng)，但記者通過調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，北京二手房市場整體仍呈成交量不及預(yù)期，議價空間擴(kuò)大的態(tài)勢。

　　根據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京二手房議價空間和上月相比擴(kuò)大了0.03個百分點(diǎn)。

　　記者隨機(jī)致電海淀區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，咨詢“三個月內(nèi)降價兩次”的某房源。該經(jīng)紀(jì)人向《證券日報》記者表示，該房源一個月前550萬元，現(xiàn)在515萬元，意向客戶大概有三四個，業(yè)主是投資客，想賣房子套現(xiàn)。

　　“該房源前期掛價太高，不太容易成交，正常來說，一般降價10萬元以內(nèi)就可以成交。作為核心區(qū)域，海淀區(qū)二手房房價整體較穩(wěn)定，今年沒太大降幅。”該經(jīng)紀(jì)人稱。

　　“好的房子還是不愁賣。目前雖然掛牌房源多了，但真正能夠成交的房源量仍較為穩(wěn)定。”豐臺區(qū)某鏈家門店一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“好的學(xué)區(qū)房依然一房難求，特別是德勝和月壇區(qū)域的房子。”

　　“11月份，北京二手房成交均價環(huán)比小幅下降，同比基本持平，價格波動主要受結(jié)構(gòu)性因素影響。”冷會向《證券日報》記者表示：“但從各城區(qū)價格走勢看，多數(shù)城區(qū)保持平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，價格波動處于合理運(yùn)行區(qū)間。”

　　對于后續(xù)北京二手房市場走勢，麥田房產(chǎn)分析師表示，進(jìn)入11月份以來，政策端樓市利好不斷釋放。若疫情影響減弱，受11月份購房需求積壓及年底“翹尾”行情預(yù)期作用，市場或在12月份迎來反彈。