證券時報記者 吳家明

　　“雖然這里是東莞鳳崗，但走路去深圳的地鐵站只要十幾分鐘。”陳升(化名)說起自己3年前在鳳崗買的房子，感覺是又愛又恨。

　　最近一段時間，惠州新房瘋狂“打折”成為市場熱點。這幾年，不僅僅是惠州，包括東莞部分片區在內的臨深樓市也經歷了多輪“風口”，“風口”過后樓市經歷起起伏伏，降價、打折儼然成為目前樓市的主旋律。

　　曾經的“風口”

　　“穿過這個橋洞，就到鳳崗了。”張浩是東莞鳳崗一名資深房產中介，他每天都在演繹著雙城生活：住在深圳龍崗中心城附近，每天坐3站地鐵到16號線黃閣坑站，再騎共享單車，不到10分鐘就能到自己工作所在的店鋪，全程不超過半小時。

　　張浩所在的東莞鳳崗臨深片區，主要以大運城邦、名流印象等二手房小區為主。記者實探發現，目前這些小區的二手房掛牌價多數在每平方米20000至25000元之間，而且放盤量很大。以大運城邦為例，僅在一家房產中介機構的放盤數量就超過370套。

　　臨深樓市總是不缺“傳說”，而背后的主角也離不開深圳投資客。“目前，惠州最靠近深圳的臨深片區房價在每平方米12000元到15000元，東莞臨深片區房價高出不少，這與東莞產業轉型和經濟發展離不開關系。”張浩說，“雖然惠陽和大亞灣也有不少工廠，但更多的是各種住宅樓，東莞則受深圳的產業外溢效應明顯，踩對了產業升級的節奏。”

　　“不過，這里的樓市變化也與過去的炒作似乎更為關系密切。”張浩表示，“2020年的時候，這邊的房價最高超過每平方米30000元，而且還很搶手。當時，樓市調控松綁、鳳崗部分片區或劃入深圳、深圳地鐵或延伸至鳳崗……這么多‘風口’之下東莞臨深片區樓市出現一輪價格上漲，而且買家絕大部分都是深圳客。”

　　不過，理想很豐滿，現實還是有點“骨感”：“劃入深圳”如今已經少有人提及，深圳地鐵已經修建至兩市交界，但何時“跨市”仍無明確時間表。而且，東莞樓市出臺了一系列嚴厲的調控措施，甚至一度將深圳客“拒之門外”。而在去年，東莞樓市開始松綁樓市調控，不僅放開限購，兩成首付也隨之落地，但臨深片區樓市的起色并不大。記者也發現，臨近深圳的東莞塘廈、鳳崗等地的多個二手房小區，與2020年的高峰相比，目前房價下跌了20%至30%左右。鳳崗一些此前備案價接近每平方米40000元的新盤，如今的售價已低于每平方米30000元。

　　“我正在考慮賣掉鳳崗的房子，而且是虧錢賣。”在房價高峰時期，陳升在鳳崗買了一套大運城邦的二手房，“住了幾年后才發現，小孩讀書等配套還是沒有深圳方便。現在深圳房價已有所回落，我想回深圳買房。”而且，擁有與這位購房者類似想法的深圳客或許不在少數。在業內人士看來，這也在一定程度上說明一旦一線城市樓市放開，資金很容易會回到核心城市，加劇周邊衛星城市的樓市難題。

　　低首付現象仍存在

　　日前，因惠陽新樓盤傳出巨大優惠力度被市場廣泛關注后，讓惠州樓市再一次成為焦點。隨后，惠陽區住建局緊急發布了《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》，稱嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

　　不過，記者在惠陽、大亞灣和鳳崗等臨深片區走訪時發現，市場仍存在打折甚至“低首付”等現象。在鳳崗一處央企開發的新房項目，銷售經理表示此前周邊的新房備案價格都在每平方米30000元左右，現在打折促銷，房源價格在每平方米24000元左右。當記者表示首付在短時間內難以湊齊時，銷售人員告訴記者具體情況可以商談，例如可以先給一成首付，另外一成首付可以半年或一年之內支付，而且免息。至于如何操作，有銷售人員告訴記者，有的開發商要求購房者準備兩張銀行卡，先交定金或一成首付后，開發商便馬上將剩余首付款打到其中一張卡，購房者將錢轉給自己另一張卡，再打給預售資金監管賬戶。

　　其實，從去年東莞松綁樓市調控后，久旱逢甘露的臨深片區各樓盤紛紛推出各項優惠政策，包括“特價房”、“低首付免息”、“送車位”等促銷攬客。另一邊，臨深的惠陽也在近期松綁了樓市調控，包括首套房首付由三成下調至兩成等，但惠陽當地一家房企的營銷部負責人告訴記者，這些刺激政策并沒有給新房成交帶來明顯起色，而且部分購房者還轉向二手房市場，因為惠州二手房價格遠遠低于新房，二手房掛牌量激增，分流了新房的購買客群。

　　臨深樓市

　　靠什么支撐

　　有當地資深房產中介認為，這幾年東莞臨深片區的房地產開發力度很大，但當下東莞經濟發展最快的區域卻在城區和松山湖，這兩個片區的房價已至東莞最高水平。

　　來自東莞住建局的數據顯示，今年4月東莞城區南城街道的新房住宅網簽均價達到每平方米51975元，二手房網簽均價達到每平方米34964元；松山湖高新區的新房住宅網簽均價達到每平方米50921元，二手房網簽均價達到每平方米44785元。而臨深的鳳崗鎮新房住宅網簽均價為每平方米29441元，二手房網簽均價每平方米24558元；塘廈鎮新房住宅網簽均價為每平方米31107元，二手房網簽均價每平方米27397元。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，以惠州樓市為例，惠州是一個以外向型為主的購房市場，主要是承接來自深圳的外溢購房需求，以及珠三角區域的部分投資性需求。隨著房地產行業深度調整，在當前以剛需、改善需求占主導情況下，惠州樓市大幅下行也在情理之中，本地樓市大環境發生了顯著變化，這是導致開發商推盤折扣力度加大的主因。

　　“說起臨深片區樓市的支撐，首先是部分深圳剛需置業者‘上車’的需求，其次就是包括大灣區、都市圈等規劃利好被市場炒作，讓部分投資客進場。所以，從本質上講，臨深片區樓市與深圳樓市的關系不大。”李宇嘉表示，“這些年來關于深圳產業的外溢討論很多，但即便如此，也還談不上隨著產業轉移而轉移居住需求，許多深圳轉移出的產業本身來講就是必須要轉移的一些產業，他們在當地買房的積極性和能力也不足。只有當深圳和臨深片區在用地規劃、交通、公共服務等方面能夠做到真正的一體化，那么，樓市才會形成一個互動的關系，否則的話還是‘兩張皮’。”