2023年，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，樓市相關(guān)政策轉(zhuǎn)向。過嚴(yán)過緊的房地產(chǎn)政策逐步松動，基礎(chǔ)性制度的完善被安排上日程，新模式的探索加速，房地產(chǎn)市場向新時代邁步。

　　2024年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)怎樣的變化？21日至22日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議透露玄機。在部署2024年房地產(chǎn)相關(guān)工作時，會議指出，重點要做好兩件事：一是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，二是構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

　　穩(wěn)定房地產(chǎn)市場被“置頂”

　　此番會議將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場置于住房和房地產(chǎn)板塊工作的首位，其重要性可見一斑。會議提出，堅持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險，重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。

　　具體來看，相關(guān)政策或從三方面發(fā)力。

　　一是2024年核心城市將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘袑嶋H情況、由各城市因城施策，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策進行優(yōu)化調(diào)整將受到支持。近期，青島、唐山、鄭州等重點二線城市密集全面取消限購，明年這一范圍還將繼續(xù)擴大。

　　此外，2024年，各地有望進一步加大對首套和改善性住房的支持力度。例如繼續(xù)下調(diào)首套和二套房首付比例、房貸利率等，降低民眾購房、換房門檻。年末，京滬兩城也落地了購房政策的優(yōu)化舉措，涉及降低首付比例、降房貸利率等，傳遞重磅利好信號。

　　二是穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險，做好“保交樓”。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)風(fēng)險主要體現(xiàn)在房企債務(wù)化解和新房保交付等方面。中央經(jīng)濟工作會議明確提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，近期有報道稱央行等三部門召開金融機構(gòu)座談會，重點提出了“三個不低于”指標(biāo)要求(各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速)，同時，房企“第二支箭”融資持續(xù)獲得支持，多家上市房企完成股權(quán)融資。

　　他預(yù)計，2024年房企資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實，“三個不低于”等政策若能實質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境。此外，“保交樓”資金和配套舉措亦有望進一步跟進，推動化解項目交付風(fēng)險。

　　房屋交付風(fēng)險發(fā)生的根源在于預(yù)售制度。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2024年，相關(guān)部門將進一步強化預(yù)售資金監(jiān)管，現(xiàn)房銷售試點或進一步擴圍。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對資金硬缺口和難度比較大的保交樓項目，一定要壓實地方政府責(zé)任。他認(rèn)為，2024年，將進一步加強預(yù)售資金監(jiān)管，全面嚴(yán)肅預(yù)售資金專款專用原則和按照預(yù)售資金管理辦法來規(guī)范。

　　三是重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。

　　在市場轉(zhuǎn)型階段，官方特別強調(diào)整治市場秩序，這也是穩(wěn)定樓市的重要方式之一。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，這是希望房地產(chǎn)市場回暖是以秩序穩(wěn)定為前提的，否則秩序混亂下的回暖會出現(xiàn)新的風(fēng)險。

　　構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式系“治本之策”

　　針對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。自2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提及“探索新的發(fā)展模式”以來，我國構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的進程不斷向前推進，方式也逐步明確。

　　如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

　　此番全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。

　　嚴(yán)躍進認(rèn)為，構(gòu)建新模式包括要素聯(lián)動新機制、房屋全生命周期基礎(chǔ)性制度、三大工程建設(shè)、建好房子等內(nèi)容。他認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨創(chuàng)造新賽道的發(fā)展機遇，而要真正走向這條新賽道，關(guān)鍵點在于建設(shè)好房子。

　　陳文靜也認(rèn)為，本次會議進一步明確我國住房發(fā)展正從“有沒有”進入到“好不好”階段，會議強調(diào)要“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道”。

　　“好房子”供給量增加一方面意味著供需的匹配度會更高，另一方面也將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。她認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，“有利因素”正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場有望逐步實現(xiàn)筑底企穩(wěn)。

　　李宇嘉則表示，全面推進預(yù)售和現(xiàn)售并存的開發(fā)銷售新模式，逐漸向現(xiàn)售模式轉(zhuǎn)型，徹底解決預(yù)售制下保交樓等問題，也是房地產(chǎn)新模式的重要組成部分。(文/龐無忌)