2022年全國兩會期間，不少代表委員建議，為新市民和青年人提供足夠的、有品質(zhì)的保障性租賃住房。作為全國完善住房保障體系和住房租賃市場發(fā)展雙試點城市之一，南京著力解決新市民、青年人租房問題，由國資平臺打造的自持長租房項目去年啟航，成為他們住房的“新選擇”。

　　長租房破了“三大痛點”

　　“很多同學(xué)實習(xí)時都是合租，公用廚衛(wèi)，不太方便，但仙林地區(qū)適合單身年輕人、裝修新一點的單室套很稀有。”東南大學(xué)國際商務(wù)專業(yè)在讀研究生韋婉寧說。她今年7月畢業(yè)，年初收到泰康仙林鼓樓醫(yī)院的實習(xí)offer。醫(yī)院人事部門工作人員向韋婉寧推薦了東南青年匯仙林廣場內(nèi)的長租公寓，說醫(yī)院與公寓有合作，每月房租可優(yōu)惠100多元。“最終租了一間建筑面積47平方米的公寓，每月房租2600元，外加200元管理費。物業(yè)工作人員都很熱情，這樣的價格能享受如此高質(zhì)量的服務(wù)，感覺很實惠！”小韋告訴記者，只要研究生畢業(yè)，正式入職并繳納社保，自己還能享受人社部門審核發(fā)放的800元人才補貼，等于每個月花2000元租房。

　　畢業(yè)于南京曉莊學(xué)院的鹽城人潘鑫，供職于江寧大學(xué)城附近的一家企業(yè)。去年6月畢業(yè)前，潘鑫和同樣留在南京工作的舍友提前找房。“房產(chǎn)中介啥都沒干，先問我們要了400元服務(wù)費。后來我們要求退錢，對方不愿意。”潘鑫告訴記者，第一次租房就交了“學(xué)費”。后來，潘鑫在某平臺上看到了租賃社區(qū)的相關(guān)信息，有些心動。“看到是政府投資建設(shè)的，不需要中介費，沒有二房東，感覺比較靠譜。”看了電器配備到位的房間、了解租金后，潘鑫很滿意。“可供3人租住的套房，月租金為3350元，水電氣都抄表，網(wǎng)費每個月35元。”潘鑫告訴記者，“剛畢業(yè)工資只有五六千元，租房時最看重的就是價格。這套房子平攤下來，每個月只要1100元出頭，很劃算，而且住得干凈、體面。”

　　2021年9月底，江寧區(qū)瑾家瓏熹臺長租社區(qū)正式投用后，潘鑫成為最早入住的租戶之一。公司和家直線距離2公里多，他騎電動自行車上下班只要10分鐘。他發(fā)現(xiàn)，入住這個長租社區(qū)的人越來越多了。“我剛搬進來時只有兩棟樓投用，不知道什么時候，其他樓的燈都亮起來了。”他注意到，小區(qū)里配備的不少公共設(shè)施，都是針對年輕群體，乒乓球臺、籃球場一到周末格外熱鬧。對于新市民、青年人而言，房租占收入比重過高、房源不穩(wěn)定導(dǎo)致頻繁搬家、房源及周邊安全問題，是他們租房直面的三大痛點。破痛點，他們?yōu)楹尾患s而同選擇了長租房？南京市住房租賃行業(yè)協(xié)會會長徐風(fēng)軍介紹，東南青年匯仙林店、瑾家瓏熹臺社區(qū)這兩個項目最大的特色是“國企當(dāng)房東”——由南京東南國資投資集團、南京安居建設(shè)集團這兩大市級國資平臺拿出真金白銀打造。南京是江蘇人口凈流入最多的大城市之一。2017年，南京入圍國家培育和發(fā)展住房租賃市場首批試點城市名單。2019年，南京又成為中央財政支持住房租賃市場發(fā)展的首批16個示范城市之一。用長租房解決城市新市民、青年人租房難的問題，成為南京市“主攻”的重頭戲。“國資公司打造的長租房，居住穩(wěn)定性和安全性皆有保障，各種配套也相對較好；再疊加政府的支持主導(dǎo)，企業(yè)能以較優(yōu)惠的價格出租房屋，滿足新市民、青年人降低租房成本的需要；也不會像完全市場化的租賃住房，房東突然漲價或者變著理由趕租客走。”徐風(fēng)軍說。

　　期盼各種配套早日補齊

　　3月17日，記者來到東南青年匯仙林廣場內(nèi)的長租公寓，發(fā)現(xiàn)這里處處透著省心和舒適。該項目位于棲霞區(qū)仙林大道與學(xué)津路路口，距離南京師范大學(xué)、南京財經(jīng)大學(xué)、南京中醫(yī)藥大學(xué)均只有1公里左右，步行到附近的地鐵站只要10分鐘。公寓的主要住戶也都是來自周邊學(xué)校師生及中建八局等企業(yè)的員工。

　　刷完智能門鎖，在工作人員帶領(lǐng)下，記者走進長租公寓6樓一間約27平方米的樣板套間。房間布局緊湊、空間利用合理，入口右側(cè)是干濕分離、內(nèi)置洗衣機的獨立衛(wèi)浴間；往里是開放式廚房，灶具、油煙機、電冰箱一應(yīng)俱全；再往里，放置著雙人床和辦公桌椅。為提升空間視覺體驗，床邊的衣柜被設(shè)計成拉簾式。窗戶一側(cè)，有一個高臺，上面擺放著幾株植物。東南青年匯仙林店店長張世琴告訴記者，所有套間都配了宜家家具以及美的等品牌家電，Wi-Fi、網(wǎng)絡(luò)電視光纖入戶。租戶買些軟裝配飾，可以拎包入住。

　　長租公寓設(shè)定了租賃門檻：承租者在南京創(chuàng)業(yè)或就業(yè)、不超過35歲、不帶孩子等。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，東南青年匯仙林廣場是一個集“居住、社交、辦公、商業(yè)”于一體的綜合項目，其中18層高的一幢長租公寓，提供743套精裝租賃住房。自2019年9月19日至今，已入住347戶、500多人，其中周邊高校在讀學(xué)生約占30%。“所謂的‘長租’即半年一租，到期可續(xù)租。有學(xué)生家長帶著孩子一起來簽約，看重的就是這里條件比大學(xué)宿舍好，安靜、安全，有24小時門衛(wèi)，公共區(qū)域保潔等衛(wèi)生方面也有保障。”東南青年匯仙林店物業(yè)負(fù)責(zé)人劉凱說。

　　記者發(fā)現(xiàn)，這里美中不足的，就是缺少些商業(yè)配套，樓下只有肯德基、好的便利店、復(fù)印店等幾家小商店，住戶購物不是很方便。韋婉寧也告訴記者，附近沒有藥店，感冒了想買個藥也只能用外賣平臺，希望配套能加速建好、引進來。

　　張世琴告訴記者，這方面公寓已在積極行動，負(fù)一層整層將計劃引進大型商超，并在其周邊空間打造美食廣場。“以后，住戶就可以坐電梯直達(dá)負(fù)一層購物、用餐了。”

　　與韋婉寧同感，在潘鑫看來，瑾家瓏熹臺這個剛投用不久的年輕社區(qū)，還有一些人性化舉措需要跟上或是在未來建設(shè)中改進。

　　潘鑫發(fā)現(xiàn)，小區(qū)有3個大門，兩個在南邊，一個在東邊，但偏偏最近的地鐵站位于小區(qū)北邊。需要坐地鐵的室友每天都要走東門繞過去，多走幾百米。騎電動車通勤的潘鑫更期待能多裝些充電樁。“一棟樓只有20個插座，晚上下班回來晚的話，就沒地方充了。經(jīng)常要在那里轉(zhuǎn)一圈，看誰的車子快充完電，再搶位。”最晚的一次，潘鑫等到了晚上九十點鐘。

　　他還告訴記者，一到周末，吃飯就成了困擾不少年輕人的問題，周邊雖然有幾家小飯館，但經(jīng)常吃太花錢。“這個小區(qū)的人氣正越來越旺，這些必要的配套都要跟上，才能讓年輕人住得舒服。”

　　回本周期長如何破題

　　幾年前，地產(chǎn)商已陸續(xù)進入長租房賽道——新建集中式長租房，或者改造老房子打造長租房。大浪淘沙過后，新崛起的由國資平臺打造的長租房項目能否吸取各種教訓(xùn)，駛向平穩(wěn)？

　　東南國資投資集團項目負(fù)責(zé)人介紹，所謂的全自持租賃用房是指土地出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持，自行設(shè)計、建設(shè)、裝修好后，用于長期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對外出租單次租期原則上不得超過10年。開發(fā)者對這塊地別想動其他心思，專心做好服務(wù)、配套，搞好租賃即可。

　　全自持租賃項目，投資大，回本周期長，如何破題？這位負(fù)責(zé)人坦言，這方面他們還在探索中。以仙林的東南青年匯廣場為例，該項目總投資約8億元，全部由東南集團自籌。目前該項目入住率僅一半，商業(yè)、辦公也有很多還沒有租出去，按目前的經(jīng)營狀況，這筆資金回籠需要40年。東南青年匯仙林店已屬于運行狀況較好的項目，位于南京市浦口區(qū)新浦路120號的東南青年匯同心店前不久投入使用，狀況則有些尷尬。其周邊兩公里范圍內(nèi)，既無成熟的產(chǎn)業(yè)集群，也無地鐵等便利的交通配套，一段時間內(nèi)有可能租客寥寥。“希望上級政府能多拿出一些交通、商業(yè)等配套成熟的地段用作全自持租賃項目，這樣既滿足更多新市民的租賃需求，也能適當(dāng)減輕我們的運營壓力。”

　　另一個影響項目盈利的重要因素是市場。根據(jù)政策，享受中央財政支持資金的市級自持長租房項目，納入了市租賃房源監(jiān)管平臺，在房源發(fā)布、租賃過程中限定了租賃價格每平方米每天不得高于2元。這就造成東南青年匯所有在南京主城區(qū)的項目租金每平方米每月不得超過60元（非主城項目租金每平方米每月不得超過40元）。“這樣就讓市場化、差異化策略無法完全施行下去。”東南國資投資集團項目負(fù)責(zé)人說，“按照商業(yè)慣例，一個項目投入運營本應(yīng)在初期用低價先吸引客戶，待客戶群體培育成熟后，再適當(dāng)提高租金價格。希望政府未來在定價機制、政策支持等方面給予更多優(yōu)惠，才能鼓勵更多企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)，以改善長租房房源供給、豐富房源結(jié)構(gòu)。”

　　經(jīng)營機制對于企業(yè)盈利和可持續(xù)發(fā)展而言也是把“雙刃劍”。東南青年匯品牌項目都是由東南集團國立公司負(fù)責(zé)建設(shè)，而建成后的公寓管理、運營則委托給東南集團公寓管理公司，公寓招商則交給集團內(nèi)的商業(yè)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)。“好處是專業(yè)的團隊做專業(yè)的事，效率比較高，但缺點也不容忽視。”該負(fù)責(zé)人告訴記者，公寓管理公司每年一次性支付固定租金，在創(chuàng)新管理方面容易欠缺動力。而招商方面，商業(yè)資產(chǎn)管理公司從自身快速盈利的角度出發(fā)，“為招商而招商”，往往很難實現(xiàn)充分策劃和篩選品牌。

　　“根據(jù)行業(yè)調(diào)研，扣除各項成本后，多數(shù)長租房企業(yè)的主營業(yè)務(wù)利潤率低至3%—4%，低于銀行理財收益，而當(dāng)出租率低于90%時，甚至?xí)潛p。”南京安居建設(shè)集團有關(guān)負(fù)責(zé)人說，究其原因有四方面：一是土地成本過高，一般占投資額30%左右；二是單個項目運營成本已優(yōu)化到一定程度，需要通過規(guī)模擴張來降低成本，但盲目擴張會加劇資金流動風(fēng)險；三是營收渠道單一，租金收入為主要來源，增值服務(wù)未得到明顯突破；四是根據(jù)政策，租金上漲空間有限。

　　記者了解到，為更好發(fā)揮國企引領(lǐng)帶動作用，南京安居建設(shè)集團在未來幾年中還將投入30億元，新建4000套、改建6000套租賃住房，使運營租賃住房規(guī)模達(dá)2.5萬套（間），其中很大一部分是自持的長租房項目。安居集團這位負(fù)責(zé)人建議，在土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、專項補貼、金融支持等方面，政策要多給予支持。此外，必須控制各方面成本，形成合理的成本分?jǐn)偡绞健?/p>