今年一季度，“復(fù)蘇”成為南京樓市主基調(diào)。一季度，南京新房住宅成交量環(huán)比上漲39.2%，二手房成交量環(huán)比上漲55.6%。進(jìn)入4月后，部分城市成交量開始有所回落。乍暖還寒，今年的樓市小陽春結(jié)束了嗎？專家認(rèn)為，此前積壓的購(gòu)房需求在集中釋放后開始收縮，樓市進(jìn)入階段性調(diào)整期，但溫和復(fù)蘇趨勢(shì)沒有改變。

　　政策激發(fā)改善需求

　　南京去年年末發(fā)布樓市新政，主城限購(gòu)區(qū)域部分放開，放寬限購(gòu)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2月27日，南京提出“公積金可付首付”實(shí)施細(xì)則。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉降低了購(gòu)房成本，緩解了購(gòu)房者的資金壓力，有利于提振剛需人群和改善購(gòu)房者的置業(yè)需求。

　　根據(jù)我愛我家南京研究院的數(shù)據(jù)，一季度南京新房住宅市場(chǎng)熱度明顯回升，成交量環(huán)比上漲39.2%，其中3月單月成交量創(chuàng)近15個(gè)月新高。今年以來，南京樓市改善型需求較為旺盛，新房市場(chǎng)500萬元以上總價(jià)段成交占比最高。從成交面積段來看，70—130平方米房源累計(jì)占比73.3%，其中110—130平方米房源占比達(dá)27%、排在首位，130平方米以上房源累計(jì)占比26.6%。戶型選擇方面，3室戶型占比67.8%，4室戶型占比29.7%。

　　一季度，南京二手房市場(chǎng)熱度持續(xù)走高，全市二手房成交量27489套，環(huán)比上漲55.6%，同比上漲69.3%，創(chuàng)2021年三季度以來新高。從價(jià)格來看，南京二手房成交價(jià)格未達(dá)去年同期水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)，南京二手房1—3月平均價(jià)格同比下降1.6%，3月成交均價(jià)同比下降0.8%。從成交面積段來看，南京90平方米以下房源成交累計(jì)占比64.1%，環(huán)比下降3.1%；90—120平方米房屋成交占比達(dá)23.8%，環(huán)比上升3.8%。我愛我家南京研究院市場(chǎng)分析師黃守娟認(rèn)為，這一成交結(jié)構(gòu)反映了當(dāng)前釋放的購(gòu)房需求的剛需化特性，也體現(xiàn)改善型剛需正在增加。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，南京一季度成交總價(jià)在1000萬元以上的新房和二手房總量為829套。南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，高端改善型住宅產(chǎn)品的熱銷，說明南京樓市改善需求潛力依然較大，市場(chǎng)也正在回歸居住屬性。

　　房市交易漸趨理性

　　針對(duì)南京二手房市場(chǎng)成交量大幅上升、成交價(jià)回升緩慢的現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士馬樂樂認(rèn)為，二手房的房源成交價(jià)對(duì)所在小區(qū)的當(dāng)前房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)參考意義，但需注意，二手房?jī)r(jià)格還受其他因素影響，“一是房子本身的樓層、戶型、裝修檔次情況；二是雙方買賣的情況，如賣家是否急賣、買家是否全款；三是市場(chǎng)冷熱情況，樓市旺季時(shí)買房人購(gòu)房情緒較高，容易產(chǎn)生溢價(jià)。情形相反時(shí)，賣家往往需要降低售房?jī)r(jià)格?！?/p>

　　3月中旬，家住鼓樓區(qū)的市民周玥將自家房屋掛上二手房交易網(wǎng)站，房子賣出后，她立刻著手看房。根據(jù)南京最新發(fā)布的政策，購(gòu)買新房后，她可獲退售賣舊房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。周玥發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)可供選擇的空間很大，是供大于求的狀態(tài)。家住建鄴區(qū)河西中部的林先生發(fā)現(xiàn)，最近自己小區(qū)的同戶型成交總價(jià)同比下降近100萬元，“雖然我不打算賣房，但難免有點(diǎn)焦慮。”

　　建鄴區(qū)河西南板塊近幾年一直是樓市熱門板塊，今年一季度，河西南板塊同一地段的樓盤銷售出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象。3月份，該地段2個(gè)樓盤開盤即受市場(chǎng)歡迎，搖號(hào)中簽率分別為35%、29.41%，而附近另一個(gè)樓盤自去年12月份開盤以來成交冷淡，目前去化不足兩成。

　　馬樂樂分析，如今購(gòu)房者更為理性，買房時(shí)除了考慮地段、區(qū)域環(huán)境因素以外，對(duì)品質(zhì)、戶型、性價(jià)比都有更為清晰的判斷。

　　樓市仍將良性發(fā)展

　　南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷去年“量?jī)r(jià)齊跌”后，今年一季度“量升價(jià)穩(wěn)”。在業(yè)內(nèi)期待“量?jī)r(jià)齊升”之時(shí)，4月以來的成交量短期出現(xiàn)下滑。接下來，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？

　　從全國(guó)來看，進(jìn)入二季度，居民家庭購(gòu)房意愿總體增強(qiáng)。根據(jù)中國(guó)人民銀行4月3日發(fā)布的《2023年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》，今年二季度居民家庭購(gòu)房意愿的比例為17.5%，相比一季度的16.0%有所增加。

　　孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和復(fù)蘇的大趨勢(shì)不會(huì)變?！岸址渴袌?chǎng)反映了市場(chǎng)的真實(shí)情況，今年一季度的成交火爆，反映的是前期積壓需求的集中釋放。3月下旬后的熱度下降是因需求開始收縮，市場(chǎng)重新回到平穩(wěn)期。”他認(rèn)為，新房和二手房市場(chǎng)目前在去庫(kù)存，樓市處于調(diào)整階段，而價(jià)格回升的前提是房屋庫(kù)存降到較低位置，“二、三季度，如果政策利好持續(xù)，信貸政策相對(duì)寬松，樓市會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！?/p>

　　馬樂樂認(rèn)為，樓市復(fù)蘇與宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇密切相關(guān)。今年以來，我省經(jīng)濟(jì)保持良好回升勢(shì)頭，但全面復(fù)蘇還需要時(shí)間，“目前樓市的短暫降溫，是房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性的體現(xiàn)。市場(chǎng)依然處在溫和復(fù)蘇的軌道上，這一點(diǎn)沒有改變。”