10月18日，記者獲悉，南京出臺《關于進一步做好南京市存量房交易資金監管工作的通知》，旨在規范存量房市場秩序、保障存量房交易資金安全、維護存量房買賣雙方的合法權益。新規將于今年12月1日起施行，有效期至2028年11月30日。

　　《通知》明確了南京市存量房交易資金監管工作統籌、監督主體，由南京市住房保障和房產局負責統籌、指導、監督全市存量房交易資金監管工作，是玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區等主城六區監管主體，委托其下屬的南京市房地產市場交易中心作為主城六區存量房交易資金監管機構；江北新區、江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區房產管理部門是轄區內存量房交易資金監管主體，可委托相應機構作為轄區內監管機構，承擔日常存量房交易資金監管工作。

　　《通知》明確了資金監管范圍，包括購房定金、首付款、購房貸款等購房款項。鼓勵房地產經紀機構，將經紀服務費用納入交易資金監管范圍。

　　明確監管時間存量房交易資金監管不收取監管費用。監管時間為存入監管專用賬戶起至不動產登記簿權利人記載為買房人或資金退還至買方（貸款銀行）賬戶止。涉及銀行貸款的，不動產登記簿抵押權人記載為貸款銀行后，方可交割監管資金。

　　買賣雙方需注意的事項：

　　1.當事人辦理存量房交易資金監管的，買方如需辦理新購房抵押貸款，應當憑監管機構出具的存量房首付款監管憑證辦理銀行貸款手續。

　　2.買房人將交易資金存入或轉入存量房交易資金監管專用賬戶，涉及銀行貸款由銀行將貸款轉入該專用賬戶。交易完成后，由監管機構通過轉賬的方式劃入房產賣出方指定的銀行賬戶；交易未達成的，由監管機構通過轉賬的方式劃入房產買入方指定的銀行賬戶，涉及銀行貸款由監管機構通過轉賬的方式劃回原貸款銀行。

　　《通知》還明確，存量房交易資金監管專用賬戶，專門用于存量房交易資金的存儲和支付，監管資金不得支取現金；商業銀行和有相應資質的第三方機構未與監管機構簽訂監管服務協議的，不得從事存量房交易資金托管、存管等監管相關業務；房地產經紀機構及其從業人員，不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

　　南京市房產局還就市民最關心的存量房交易資金監管方面的問題進行解讀。

　　一、什么是存量房交易資金監管？

　　存量房交易俗稱二手房買賣。存量房交易資金監管相當于政府為二手房買賣提供了“安全支付”功能，即買賣雙方在買賣過程中，與監管機構簽訂監管協議，將購房款轉入監管機構在監管銀行開設的專用賬戶，委托監管機構對購房款進行監管，在房產轉移手續完成后劃轉監管資金。可保障房屋產權與交易資金的安全，達到保護買賣雙方合法權益的目的。

　　二、為什么要進行存量房交易資金監管？

　　進行存量房交易資金監管可有效提升存量房交易安全與效率。

　　從市場環境來說，近年來，由于存量房交易資金交付、房屋物權轉移存在時間差，個別中介機構利用經營之便，挪用、侵占交易資金，導致交易風險顯現，涉案金額巨大，部分存量房交易當事人合法權益受到嚴重損害。比如：“南京融眾挪用房款事件”“天津匯眾侵占房款事件”“甘肅興麟系房產詐騙案”等均為個別不法經紀機構鼓動交易雙方采用非資金監管方式辦理過戶，挪用存量房交易資金、攜款潛逃的典型案件。實踐中，存量房資金安全已成為影響房地產市場健康發展，涉及買賣雙方切身利益。

　　從買賣雙方來說，交易過程中有些風險可能并不是買賣雙方主觀故意造成的，但又是切實存在。比如：王女士看好了一套二手房，與房主張先生商量好先付30%，過戶時再付30%，等產權證辦下來再付40%，王女士分三次付款主要是擔心交易過程中會出現問題、存在風險。而張先生也擔心萬一產權辦下來后最后一筆款不到位怎么辦？這時雙方往往通過簽訂合同來解決他們之間的顧慮。看似雙方通過這種辦法解決了問題，但實際仍存在風險，如張先生的房子存在抵押或司法查封，王女士恐難以要回首付款；如產權證過戶完畢，因貸款或其它的原因導致張先生無法拿到最后一筆款項。

　　實行存量房交易資金監管，對于買方，規避了業主蓄意騙款、資金交割后對方不配合過戶等風險，切實保證了交易安全；對于賣方，交易資金提前劃入監管賬戶，保證買方有足夠資金購買房屋，規避了中斷交易的風險。

　　三、新實施的存量房資金監管與之前有什么變化？

　　2012年起，南京開始實行存量房交易資金監管，由南京市房地產市場交易中心下屬南京房屋置業擔保公司作為交易保證機構，在交易資金到賬后，由登記機關予以登記，并在登記后進行資金結算，很大程度上有效保障了存量房交易的資金安全。

　　新實施的存量房資金監管與之前相比，優勢更突出：

　　政府監管更放心：由南京市房產局負責統籌、指導、監督全市存量房交易資金監管工作，委托市交易中心承擔主城區監管具體工作，新六區房產部門委托相應機構負責轄區內監管具體工作。

　　線上線下更省心：買賣雙方可選擇在各房產交易登記服務大廳、監管銀行服務網點及延伸服務點線下辦理買賣合同簽約、監管協議簽訂、監管資金繳存等各項業務，也可使用“房幫寧”平臺線上辦理相關業務。待監管資金達到撥付條件后，無須再次申請，即可按協議約定轉入賣方賬戶，做到“一站式辦理”。

　　免費辦理更貼心：資金監管不收取任何費用，資金監管期間的利息以資金實際入賬時間、按人民銀行規定的同期人民幣活期存款基準利率計算，隨本金一并劃轉。如交易完成利息歸賣方所有，如交易撤銷利息歸買方所有。

　　行業規范更舒心：明確房地產經紀機構及從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金；明確未與監管機構簽訂監管服務協議的商業銀行和有相應資質的第三方機構，不得從事存量房交易資金托管、存管等監管相關業務。

　　四、新監管模式何時實施？

　　根據《通知》要求，優化后的存量房資金監管將于2023年12月1日正式實行。在此之前，買賣雙方也可繼續選擇南京房屋置業擔保公司作為擔保機構，進行存量房交易資金監管。

　　具體監管流程、手續等，后續存量房交易資金監管政策解讀（二）將對相關內容做詳細解讀。（劉霞）