作者：沈　彬

　　業主的車居然進不了自己家的小區，原因是開發商對車位搞“只售不租”——要么買動輒幾十萬的車位，要么接受越來越高的租金，要不然車子就不讓進小區。以北京永靚家園來說，地下車位均價32萬元/個，相當于房價的1/10。2021年3月入住時，業主的車輛可以免費停在地下停車場，但是到了當年4月1日，地下停車場開始交付使用，未購買車位的業主被禁止開車駛入小區。在業主向有關部門投訴之后，開發商只同意拿200個車位中的90個用來出租，但是租金高得驚人：產權停車位租金為1050元/月（包括120元的管理費）。

　　車位“只售不租”的問題再一次引發輿論關注，事實上這也是全國性的老大難問題，可以在網上檢索到非常多有關“開發商車位‘只售不租’該怎么投訴”的帖子。在具體個案引發沖突之后，相關職能部門的介入也只是“勸導”開發商“租售并舉”，并沒有拿出強制性的手段。

　　按一般的法理模式分析，“歸屬”于開發商的車位、車庫，愿意租還是愿意出售，都屬于開發商的權利，但是在中國特殊的房地產開發模式之下，車位的“產權”有其特殊性。開發商從政府那里獲得土地使用權利，建設房屋之后，再分戶室、按面積分割賣給業主，形成復雜的建筑物區分所有權：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利（《民法典》第271條）。建筑物區分所有權，意味著業主不僅對建筑的專有部分（房產證所登記的房產）享有絕對的所有權，還對小區的共有部分享有共有、共管的權利，這既是一種所有權，也是一種基于財產的成員權、公共管理權。

　　《民法典》第276條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。基于小區共同管理的原則，哪怕是產權歸屬于開發商的車位，其權利的行使也是受嚴格限制的，必須首先用于滿足業主的需要，而不是用于營利。車位是一種使用目的受到法律嚴格約束的財產，不同于一般可以自由買賣、租賃的商品。《民法典》還規定，車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　明白了車位服務于業主的公共屬性，有別于普通財產的排他性權利，也就該明白“只售不租”行為并不是在行使財產權，而是可能妨害了業主對于小區的共有、共管的權利。

　　一些開發商出于盡快回籠資金的目的，對于明顯不敷使用的車位標了高價，其實就是利用小區里的天然壟斷地位坐地起價，在收取高房價之后向業主攫取第二遍利潤。另外，開發商（前期物業）利用手中的小區管理權，通過不買車位就不讓業主車輛進小區、提出畸高的租金等小動作逼業主就范，可以說，這樣的做法本身就是市場失靈的產物。但是，目前對于“只售不租”是否構成違反《民法典》第276條——沒有“首先滿足業主的需要”，司法政策還不是特別明確。不過，目前已經有若干法院判決“只售不租”政策違法。

　　希望這個老大難問題，不要一直拖下去，職能部門要拿出改革的勇氣。過去30多年來房地產的高歌猛進，留下不少嚴重侵害消費者權益的積弊，比如“茶水費”“建筑面積”等，在“房住不炒”的新時代里，車位“只售不租”的老問題也該得到全面清理。（沈　彬）