去年下半年以來，受多重因素影響，房地產市場出現下行態勢。今年以來，各方共同努力持續穩地價、穩房價、穩預期，樓市呈現企穩復蘇態勢，目前市場分化趨勢明顯。

　　近日，國務院金融委召開專題會議提出，關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。隨后，中國人民銀行、中國證監會、中國銀保監會、國家外匯管理局等部門也相繼釋放積極信號。專家認為，國務院金融委和相關部門的表態及即將出臺的相關舉措，對于穩定房地產市場預期，推動市場平穩健康發展都將起到重要支撐作用。

　　不對稱復蘇格局顯現

　　近日，國家統計局發布2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。據國家統計局城市司首席統計師繩國慶介紹，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比持平或下降；一二線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或持平，三線城市同比下降。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民認為，2月份70個大中城市房價數據表明市場總體有回暖跡象。一線城市房地產市場是全國市場風向標，一線城市回暖，有望逐步帶動二三線城市房地產市場企穩。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，2月份市場價格呈現不對稱復蘇的格局。一線城市價格修復超過二三線城市，北京、上海二手房價格指數環比漲幅均擴大，廣州止跌轉漲，深圳跌幅縮小；二三線城市二手房價格仍環比下跌。70城新房價格平均環比跌幅較1月份略有擴大，主要受二三線城市樓市復蘇力度不足影響。

　　合理需求仍待釋放

　　中國人民銀行日前公布的2月份金融數據統計報告顯示，住戶部門中長期貸款同比減少459億元。業內人士普遍認為，這反映出居民購房消費意愿不高。同時也表明，促進房地產市場的平穩健康發展，仍需進一步釋放合理住房需求。

　　今年以來，不少城市從滿足購房者合理住房需求出發，根據實際情況出臺或調整具體調控措施。包括放寬限購、取消“認房又認貸”、降低首付比例、提高公積金貸款額度、給予購房補貼、為人才購房提供支持等。

　　王瑞民認為，當前房地產市場風險尚未完全出清，部分企業紓困仍在進行中，行業仍在深度調整期，市場信心修復尚需時日。在一些城市房價上漲預期轉弱的情形下，投機性購房的“假性”需求迅速退出，剛需群體轉向“觀望”，銷售量收縮。需要政策暖風幫助修復市場信心，避免出現房地產市場硬著陸風險。

　　許小樂認為，一線城市住房需求相對充足，在信貸支持下，市場預期修復較快；而二三線城市購房需求相對不足，同時多數三線城市庫存壓力較大，市場預期修復較慢。雖然今年以來降首付、降低落戶門檻、發放購房補貼等政策主要集中在二三線城市，但政策產生效果尚需一定時間，且應進一步有效激發住房需求釋放。此外，需求端信心尚未完全恢復。3月份以來部分城市疫情反復，也給市場帶來不確定性。

　　國家統計局新聞發言人付凌暉表示，房地產市場運行出現了積極變化，下行態勢得到了減緩。從房地產生產指數來看，前兩個月房地產生產指數同比下降，但降幅在收窄。《政府工作報告》提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，“我們相信房地產市場平穩發展還是有基礎、有條件的”。

　　政策暖風助市場預期穩定

　　近日，多個部門對房地產市場運行作出表態。央行表示，“防范化解房地產市場風險”；銀保監會表示，“積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目”；證監會表示，“積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險”；國家外匯管理局表示，“配合有關部門促進房地產市場健康穩定發展”。

　　招聯金融首席研究員董希淼認為，未來應進一步調整優化房地產金融政策，滿足房地產企業正常融資需求和合理住房消費需求。目前，在流動性較為充裕、資金成本下降等情況下，應支持地方政府和金融機構對房地產金融政策特別是住房信貸政策進行調整。

　　更重要的是，要進一步探索房地產新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。金融機構應以此為契機，加快優化房地產金融業務結構，研發創新面向住房租賃市場的產品和服務，加大對住房租賃市場的支持和服務力度。

　　許小樂認為，房企風險的化解，需要政府、房企、金融機構協同，使資金、資源在行業內重新配置，也應創造讓部分房企有序退出或轉型的條件。

　　日前，財政部有關負責人在回答媒體關于房地產稅改革試點有關問題時表示，“房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件”。

　　業內人士認為，市場調整階段房地產稅試點擴大的方案和節點廣受關注，財政部此番表態對于平穩市場預期有十分積極的作用。（記者亢舒）