中新財(cái)經(jīng)6月28日電(記者 左宇坤)從對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整到土拍市場(chǎng)的火熱，中部地區(qū)六大省會(huì)城市之一的安徽合肥，最近頻頻有好消息自樓市傳來(lái)。以合肥為代表的多個(gè)省會(huì)城市率先“打樣兒”，或許也對(duì)其他城市本輪樓市政策的走向有所啟發(fā)。

　　各大省會(huì)城市的樓市調(diào)控主要體現(xiàn)在哪些方面？調(diào)控效果又如何？

　　省會(huì)城市動(dòng)作頻頻

　　土拍市場(chǎng)往往是反映房地產(chǎn)熱度的風(fēng)向標(biāo)。在剛剛收官的2022年首輪集中供地里，合肥顯得頗為春風(fēng)得意。除了觸頂成交地塊占比與平均溢價(jià)率均名列前茅，還在大部分城市依靠央國(guó)企托底的大勢(shì)中，作為唯一一個(gè)民企拿地宗數(shù)占比超過(guò)50%的城市一枝獨(dú)秀。

　　但合肥顯然不滿足于一級(jí)市場(chǎng)的熱度。近日，據(jù)合肥市房產(chǎn)局房屋交易中心消息，6月24日起，非合肥戶籍的外地居民家庭通過(guò)補(bǔ)繳社保、個(gè)稅即可購(gòu)房。企業(yè)法人以及非法人組織也可以購(gòu)買市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房。

　　同時(shí)，戶籍登記在市區(qū)的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區(qū)戶籍家庭具有相同購(gòu)房資格。此外，非限購(gòu)區(qū)域住房不再計(jì)入家庭住房總套數(shù)。

　　以上四方面的調(diào)整主要還是針對(duì)限購(gòu)政策的優(yōu)化，也是合肥時(shí)隔一個(gè)月后再次放松樓市限購(gòu)。今年5月，合肥剛剛發(fā)布樓市新政：外地戶口2年累計(jì)繳納6個(gè)月社保(不能補(bǔ)繳)即可買房，原本這一期限為24個(gè)月。

　　合肥新政中同樣引發(fā)關(guān)注的還有重新允許企業(yè)買房。早年間，“合肥炒房團(tuán)”曾名噪一時(shí)，其中不乏企業(yè)購(gòu)房行為。要知道去年4月6日，合肥還專門發(fā)布新政叫停企業(yè)購(gòu)買商品房。時(shí)隔一年之后，在大多城市仍禁止企業(yè)購(gòu)房的背景之下，合肥此舉也堪稱大膽。

　　調(diào)整傾向“只做不說(shuō)”

　　合肥此次對(duì)放松限購(gòu)的加碼，同樣可以在其他幾個(gè)省會(huì)城市中找到類似痕跡。例如，南京、武漢已相繼執(zhí)行非本地戶籍居民家庭補(bǔ)繳6個(gè)月社?？色@購(gòu)房資格的新政，均著眼于外地人補(bǔ)繳社保即可購(gòu)房的放松路徑。

　　以南京為例，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心向媒體證實(shí)，外地戶籍只要在南京連續(xù)繳納6個(gè)月社保，即可開具購(gòu)房證明，社?？梢匝a(bǔ)繳，征繳方式不做區(qū)分。但目前這一政策并沒(méi)有“官宣”，亦沒(méi)有具體文件。

　　回溯至兩個(gè)月前的4月27日，南京就已將“3年內(nèi)在南京連續(xù)繳納2年及以上社保或個(gè)稅”的購(gòu)房門檻，降低為“1年內(nèi)在南京累計(jì)繳納6個(gè)月社?；騻€(gè)稅”，但明確規(guī)定社保不可補(bǔ)繳，且離異買房仍追溯兩年內(nèi)家庭購(gòu)房記錄。近日的新政顯然也是在此基礎(chǔ)上的加碼。

　　“此類政策有助于外來(lái)人口購(gòu)房需求的積極釋放，也說(shuō)明之前的樓市刺激政策對(duì)市場(chǎng)提振效果不夠明顯，所以各城才會(huì)有進(jìn)一步的放松動(dòng)作?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　同時(shí)，武漢針對(duì)本地居民的限購(gòu)政策也有所松動(dòng)。6月20日，武漢市房地產(chǎn)交易中心最新政策傳來(lái)，武漢市戶籍居民在限購(gòu)區(qū)域已經(jīng)有2套住房的購(gòu)房家庭，如果符合二孩、三孩政策或者父母投靠條件，可以新增購(gòu)買1套住房，即限購(gòu)區(qū)最多可以擁有3套住房。

　　對(duì)于此次武漢限購(gòu)的更進(jìn)一步，有人評(píng)價(jià)其為新一線城市樓市調(diào)控“天花板”。但武漢同樣延續(xù)了“只做不說(shuō)”的風(fēng)格，有武漢置業(yè)顧問(wèn)對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者證實(shí)，“現(xiàn)在新政就是都沒(méi)有紅頭文件，但我們接到的通知都已經(jīng)按照‘N+1’套來(lái)邀約客戶了?！?/p>

　　同為省會(huì)，效果“有壁”

　　從放寬限購(gòu)限售限貸，到降首付降利率，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本輪樓市調(diào)控中已有20余個(gè)省會(huì)城市及自治區(qū)首府出臺(tái)了紓困樓市的政策。

　　省會(huì)城市的出手最早可回溯至3月1日，鄭州發(fā)布一攬子樓市新政，最受關(guān)注的莫過(guò)于將首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的規(guī)定，一定程度上突破了原有的限購(gòu)、限貸政策框架，頗有“打響第一槍”的意義。

　　限購(gòu)和限售是我國(guó)目前的嚴(yán)格限制性樓市調(diào)控政策，也是收緊房地產(chǎn)調(diào)控的核心手段。

　　哈爾濱在3月底取消了執(zhí)行了近四年的主城區(qū)限售政策，從而成為首個(gè)取消限售政策的省會(huì)城市；調(diào)整限購(gòu)的省會(huì)城市相對(duì)更多，除了前文提到的購(gòu)房門檻降低，支持養(yǎng)老家庭或多孩家庭多購(gòu)一套房也成為近期省會(huì)城市調(diào)控的新風(fēng)向。

　　除此之外，降低首付比、提高公積金貸款及商業(yè)貸款額度，也越來(lái)越成為省會(huì)城市樓市調(diào)控的“標(biāo)配”。其中，蘭州、銀川、長(zhǎng)春等地的首套房首付比例最低可達(dá)到20%。

　　從現(xiàn)實(shí)情況看，省會(huì)城市的布局加碼并非無(wú)用功。6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市復(fù)蘇加快，熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)也逐步回暖，尤其是杭州、成都、長(zhǎng)沙等城市新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　但同樣是省會(huì)城市，復(fù)蘇的步伐也遵循著強(qiáng)二線、弱二線的能級(jí)不同產(chǎn)生了分化。

　　6月27日，貝殼研究院發(fā)布二手房市場(chǎng)半年報(bào)顯示，今年上半年二手房市場(chǎng)低位修復(fù)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)及預(yù)期均有改善，強(qiáng)二線城市復(fù)蘇效果明顯強(qiáng)于其他城市。

　　“杭州、成都、南京等強(qiáng)二線城市調(diào)控放松后，二手房成交明顯增長(zhǎng)，政策效果持續(xù)性較強(qiáng)。”貝殼研究院指出，但鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調(diào)控政策出臺(tái)后，短期成交量增長(zhǎng)但后期政策效果弱化，持續(xù)性較弱。

　　由此可見，除了政策是否給力，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能分化的根本還是城市基本面的差異。如杭州、成都產(chǎn)業(yè)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，人口持續(xù)流入，購(gòu)買力旺盛；而蘭州、哈爾濱人等口持續(xù)流出，則增加了市場(chǎng)去化難度。(完)