“公攤面積”話題持續發酵 專家指出關鍵在于

　　讓百姓買房每一平方米都買得清清楚楚

　　□ 追蹤報道

　　□ 本報記者 趙 麗

　　□ 本報見習記者 孫天驕

　　□ 本報實習生 高瑞迎

　　110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31％公攤面積，收房時卻變成了46％……近日，本報刊登《110平方米的房子“到手”僅61平方米》的報道，引起社會關注，媒體持續跟進、網友熱烈討論，呼吁“取消公攤面積”的聲音多次沖上熱搜。

　　對于報道中提到的山東青島一小區業主購房后發現公攤面積占比高達46％的事例，不少網友感同身受，紛紛留言評論：“滿心歡喜去收房，發現房子被公攤了一小半”“支持取消公攤面積”“只算套內，就算平均價格提高，那也是進步，明明白白，一碼歸一碼”。

　　除了上述青島一小區外，《中國質量萬里行》也監測到不少項目存在公攤面積與實際不符合，如山西省晉中市××郡、山東省濰坊市××花園、山東省淄博市××城、內蒙古自治區赤峰市××灣等。

　　公攤面積之爭由來已久。《法治日報》記者梳理發現，一個最新消息是內蒙古自治區住建廳官網近日發布一則對政協委員王鳳華《關于規范房屋“公攤面積的提案”》的答復，提出將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次公攤面積相關報道持續發酵，說明該問題關系廣大購房者的切身利益，公攤面積制度的存廢確實需要有關部門積極做思考和研究。內蒙古對公攤面積制度的存廢作出正面回應，有助于培育理性、科學、系統的思考，對保障購房者權益具有積極作用。

　　不過多位接受媒體采訪的專家對于取消公攤面積仍有所顧慮，認為當下直接取消公攤面積不可行，主要原因在于可能影響房價和住房舒適度等。

　　首都經濟貿易大學教授、北京房地產法學會副會長趙秀池說，公攤面積的計算、測量是有法律依據的。房屋面積不管怎么計量，房屋總價不會改變。開發商不會因為計量單位不同而少收取費用。如果按照不帶公攤面積的使用面積來計量房價、物業費、暖氣費、稅費等，造成的結果是人們看到住房的單價又上漲了，物業費、暖氣費、稅費等也上漲了。而如果住房單價上漲，則會引起公眾再度質疑。

　　“我國按照建筑面積計算房價，建筑面積和使用面積之間大約有30％的差異，因此房屋買賣出現了‘公攤’的表述。若改為按照使用面積買賣房屋，那么房價就太高了，社會各界可能更難接受，這樣也沒有真正實現取消公攤。”中國房地產開發集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇接受媒體采訪時說。

　　豪宅研究院院長朱曉紅也指出，取消公攤面積目前面臨兩個難題：房企建房成本提升，售房價格如何控制？如何保障配套公共設施的品質？

　　“現階段取消公攤面積的條件還不具備。”浙江工業大學副校長、中國住房和房地產研究院院長虞曉芬分析，主要原因在于關聯影響太大，我國在房改、維修基金繳存、拆遷安置補償計算、物業費收繳、暖氣費收取等方面都按建筑面積作為標準，如果取消公攤面積，會給計價標準帶來混亂。

　　“如果按套內面積計，開發商大多會選擇按設計規范要求的最低共有建筑面積標準進行開發，就不可能提升樓盤的品質與舒適度。重塑價格體系可能會引發一些開發商趁機漲價，反而有損消費者利益。”虞曉芬說，共有建筑面積也是業主的權益和資產，計入產權面積也是對業主權益的完整保障。此外，大量的產權證沒有明確使用面積，重新測繪、換證的工程量過大。

　　記者注意到，現階段對取消公攤面積持反對或保留意見的人士的觀點普遍是：取消容易，但重新選定計算方法，依舊繞不開建筑設施中的公攤部分。在開發商那里，取消的公攤面積依然可能以房屋溢價的形式體現出來。

　　當然，公眾的安全感同等重要。正如一些媒體評論所言，“買房人之所以覺得自己花了冤枉錢，是因為為莫名其妙的面積買了單，等于你買支鉛筆只拿了個鉛芯，買棵青菜只拿到個菜心，買件皮襖只拿到了馬甲”“稀里糊涂、暈頭轉向、惴惴不安——不少公眾之所以對公攤面積有這樣的觀感，根源還在于擔憂公攤面積過多而使用面積過少，多花了錢卻給開發商、物業做了嫁衣裳”。

　　受訪專家指出，只有真正看到公眾的顧慮，消除公攤面積制度可能給消費者埋下的暗坑，防止開發商以公攤面積之名渾水摸魚、蒙騙消費者，才能讓人們買一平方米房子，獲得一平方米的安心和歡喜。

　　“公攤面積應‘攤’明白、‘攤’規范。”有媒體評論道，“就眼下而言，完善公攤面積制度更具現實意義。厘清公攤標準，引入懲罰賠償，有關部門也應監督物業企業落實公攤收益”“公攤面積一再被詬病、被質疑，意味著當務之急是要明確產權意識、夯實侵權必究”“標準和明細一定要‘曬在太陽下’，監管還要跟上”。

　　有專家也提出，目前公攤面積存在不夠透明、難測算等問題。京潤律師事務所主任張志同介紹，常見的虛增公攤面積途徑有兩個，一是虛列公共建筑設施；二是虛增、夸大公共設施面積。譬如開發商將沒有為小區業主提供公共服務的“自用房”納入公攤部分，或者將500平方米公攤面積說成1000平方米。對此，購房者通常是稀里糊涂，弄不明白，也無從考量。事實上，即便是開發商為購房者提供了公攤部分測繪數據，數據也可能存在“水分”。

　　“取消公攤面積，讓消費者直接為套內面積明明白白買單，這能避免開發商‘夾帶私貨’。”張志同說。

　　在公攤面積制度取消難與百姓對取消公攤呼聲大的矛盾之下，未來政策究竟該何去何從？

　　受訪專家認為，可以通過一些方式將公攤面積制度中為人詬病的地方進行完善改進。

　　趙秀池建議，本著政策穩定性原則，在住房銷售時，還是應該沿用之前包含公攤面積的建筑面積作為住房的計量單位，以免引起民眾新的誤解和歧義。為了消除民眾的質疑，應該加強公攤面積知識的普及，明確告知，公攤面積確實是存在的，不同高度、不同檔次的樓房公攤面積不一樣，檔次越高、高度越高的樓盤公攤面積越多，不一而論。

　　“購房者在購房前就要做好咨詢，知道公攤面積包括哪些，并要求開發商寫在購房合同里；另外，應加強對開發商公攤面積計量的監管，以避免貨不對板。”趙秀池說。

　　作為資深的房地產行業律師，張志同注意到，開發商經常組織購房者集中簽約，人數多、場面熱鬧，購房人在火爆的氛圍中也很難仔細研究合同內容。

　　“如果業主有證據證明銷售人員此前的允諾與實際公攤面積相差甚遠，可通過法律途徑維權，因為其中可能存在銷售欺詐。不過，若要維權，還需到住建部門查閱公攤部分的備案資料。測量公攤面積，也要請具備資質的第三方專業測繪機構重新測量。如果公攤面積超出設計規范要求，就要看是否通過驗收，如果沒有通過驗收，就不具備交付資格。”張志同說。