中國房地產(chǎn)市場正處在新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換時(shí)期，過去那種“依賴土地財(cái)政、房地產(chǎn)市場金融化、房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式已經(jīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定構(gòu)成潛在威脅。目前亟須加快推進(jìn)中國房地產(chǎn)市場改革，探索新的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與土地財(cái)政脫鉤、房地產(chǎn)去金融化，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，全體居民住有所居、住有宜居。

　　為了實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，住建部、自然資源部、央行等多部門出臺了組合拳。其中，自然資源部開展集中供地試點(diǎn)，規(guī)定單宗地溢價(jià)率不得超過15%，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高，探索新的土地拍賣模式，研究阻斷土地財(cái)政依賴可能帶來的后果和應(yīng)對處理方案。

　　央行對房企融資提出“三線四檔”考核標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍”三個(gè)負(fù)債率指標(biāo)劃分紅、橙、黃、綠四檔，對有息債務(wù)增速進(jìn)行不同程度的限制。這一規(guī)則的落地，使得房地產(chǎn)企業(yè)通過規(guī)模擴(kuò)張維持毛利的增長模式無法繼續(xù)，一批觸及紅線的企業(yè)面臨著降杠桿難題。

　　住建部研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)體系，構(gòu)建以新建商品住宅銷售價(jià)格、二手住宅銷售價(jià)格、住宅用地價(jià)格、住宅租賃價(jià)格為核心指標(biāo)，綜合土地、信貸、財(cái)稅、住房供應(yīng)銷售、住房保障等指標(biāo)作為參考的一套完整的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)體系，加強(qiáng)對地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評價(jià)考核。今年上半年一些房價(jià)上漲過快的一、二線城市，被住建部約談問責(zé)，出臺了更加嚴(yán)格的限購限貸限售政策，抑制了房價(jià)的不合理上漲。

　　在多方面政策的共同作用下，土地供給、房企和個(gè)人貸款融資、住房供給和住房需求均受到了嚴(yán)格調(diào)控。今年下半年，房地產(chǎn)市場熱度明顯降了下來，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格延續(xù)去年四季度以來的下降態(tài)勢，房價(jià)控制在合理運(yùn)行區(qū)間。

　　新的變化是，今年1月下旬，發(fā)改委、住建部、銀保監(jiān)會、央行等多部門出臺政策促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。發(fā)改委《關(guān)于做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作的通知》，提出堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。住建部明確提出2022年要“充分釋放居民住房需求”。央行下調(diào)與房貸利率相關(guān)的5年期以上LPR，降至4.6%。銀保監(jiān)會要求堅(jiān)持不懈防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制。

　　這些政策的出臺，并不代表中國的房地產(chǎn)市場要回到舊的發(fā)展模式，而是在繼續(xù)構(gòu)建和完善新的住房發(fā)展模式。

　　長租房市場和保障性租賃住房，是從供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，緩解新市民、青年人住房困難，保障性租賃住房通過適當(dāng)?shù)淖饨饻p免，減輕新市民、青年人的住房負(fù)擔(dān)，讓新市民可以在城市扎下腳跟，讓青年人能夠投入到熱愛的事業(yè)當(dāng)中而不必過早的承擔(dān)與收入不相匹配的房貸重?fù)?dān)。此外，對于中等偏下收入住房困難群體，“十四五”期間，中國繼續(xù)推進(jìn)公租房建設(shè)。到2025年，城鎮(zhèn)戶籍低保、低收入家庭申請公租房的保障率要應(yīng)保盡保。

　　房貸利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，是從需求側(cè)減輕購房成本，降低居民房貸壓力。今年以來，中國宏觀經(jīng)濟(jì)雖持續(xù)復(fù)蘇，但受疫情反復(fù)影響，宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出“前高后低”“結(jié)構(gòu)分化”“壓力加劇”的運(yùn)行特征。從核心宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)兩年平均增速對比來看，消費(fèi)和投資持續(xù)低迷，居民收入和消費(fèi)信心不足，內(nèi)需存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)降低利率有助于穩(wěn)住信貸增速，激發(fā)住房貸款需求。

　　堅(jiān)持不懈防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，說明“三線四檔”對房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿帶來了較大影響。這一方面是因?yàn)閭€(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)暴露后，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)一致性的收縮行為，抑制了合理的住房需求。另一方面也說明一批過度擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)在去杠桿過程中存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。面對房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿可能引起的風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)需要持續(xù)關(guān)注、審慎管理，及時(shí)出臺政策化解去杠桿過程中可能帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)，對于合理的首套房和改善性住房貸款需求，要按時(shí)發(fā)放貸款，并加大保障性租賃住房支持力度，從而滿足居民合理的住房需求。

　　綜上，中國應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長效機(jī)制，探索構(gòu)建房地產(chǎn)市場新發(fā)展模式，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與土地財(cái)政脫鉤、房地產(chǎn)去金融化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。通過加快發(fā)展長租房市場、保障性租賃住房市場，進(jìn)一步完善中國住房市場體系和住房保障體系，滿足不同群體不同階段合理的住房需求，最終實(shí)現(xiàn)全體居民住有所居。（傅佳莎 中國人民大學(xué)長江經(jīng)濟(jì)帶研究院研究員、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院副教授）