調(diào)控政策“松綁圈”中的深圳樓市：購房者變“冷靜” 存量房貸利率下調(diào)呼聲高

　　最近一段時間，松綁成為多地樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。作為一線城市的樓市風(fēng)向標(biāo)之一，深圳似乎已被樓市調(diào)控“松綁圈”包圍，而且市場上有關(guān)深圳樓市的政策調(diào)整“傳言”不斷。不過，截至目前深圳樓市調(diào)控政策并沒有發(fā)生變化，購房者勿輕信謠言。

　　樓市變還是不變？這是擺在一線城市面前的選擇題。過去，深圳樓市非常“敏感”，特別是對政策變化的預(yù)期，但今年的情況似乎有些不同。

　　證券時報記者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過一年多的深度調(diào)控，加之經(jīng)濟環(huán)境的變化，即使面對各式各樣的樓市調(diào)控政策變化，購房者似乎已變得越來越“冷靜”，不少購房者希望深圳能鞏固來之不易的“調(diào)控效果”，相關(guān)二手房參考價在更新后能夠更“精準(zhǔn)”。此外，對于房貸利率的變化，多數(shù)購房者更希望存量房貸利率也能有所下調(diào)。

　　鞏固來之不易的“調(diào)控效果”

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，5月以來全國已有近40個城市出臺了樓市調(diào)控松綁政策，包括放松限購、限售，降低首付比例，下調(diào)房貸利率，增加公積金貸款額度，發(fā)放購房補貼等多個方面。其中，粵港澳大灣區(qū)多個城市如佛山、中山、江門等，也陸續(xù)出臺松綁樓市政策。臨近深圳的東莞和惠州，此前也分別對樓市調(diào)控政策進行一定程度的“松綁”，其中，東莞提出生育二孩或三孩者可新增購買一套商品住房、個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年等政策受到關(guān)注。在“利好”政策刺激下，記者致電東莞城區(qū)、虎門鎮(zhèn)的幾個新房項目營銷中心，有銷售經(jīng)理表示前段時間推出的優(yōu)惠折扣措施有所收緊，市場更傳出東莞二手房屢屢出現(xiàn)“反價”的消息。

　　東莞的樓市調(diào)控松綁政策帶來了一些市場反應(yīng)，在深圳一些政府和社區(qū)論壇上，記者也發(fā)現(xiàn)許多購房者發(fā)帖和討論，呼吁深圳應(yīng)謹(jǐn)慎“放松”樓市調(diào)控政策，鞏固來之不易的“調(diào)控效果”。在羅湖區(qū)、光明區(qū)的幾個新房項目營銷中心，記者隨機采訪幾位購房者，大家都對目前深圳二手房參考價如何調(diào)整、樓市調(diào)控政策會不會發(fā)生變化等問題高度關(guān)注，也希望相關(guān)政策變化能盡快落實，特別是二手房參考價。除了價格調(diào)整，多位購房者也對記者表示，現(xiàn)在的二手房參考價是一個小區(qū)一個價格“一刀切”，如果二手房參考價得到更新，希望價格能夠更“精準(zhǔn)”，例如根據(jù)樓層、朝向來計算參考價。

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果，除了行業(yè)自身政策力度外，還受金融信貸和稅收等影響。近期的金融政策變化，也給房地產(chǎn)行業(yè)注入活力。近日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR(貸款市場報價利率)減20個基點，二套房按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　不過，記者咨詢中國銀行、寧波銀行等多家銀行個貸經(jīng)理，他們均表示還未接到正式通知。目前深圳首套房房貸利率最低能做到4.9%，也有個貸經(jīng)理表示，“即使有下調(diào)的空間，但按照深圳的情況，可能很難達到4.4%。”不過，與去年相比，多家銀行放款速度保持較快水平，有的銀行二手房按揭業(yè)務(wù)的流水審核有所放松，房貸放款速度有所提升。

　　此外，對于房貸利率的變化，多數(shù)購房者更希望存量房貸利率也能有所下調(diào)。

　　IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜指出，對于存量用戶來說，房貸利率下降的途徑不僅僅只在于LPR下降，央行、各家商業(yè)銀行以及地方政府都可以主動調(diào)降房貸利率，甚至給予不同力度的貼息。5月LPR走勢依然有下降趨勢，未來房地產(chǎn)金融也會進一步加快和加大寬松的頻率與力度。

　　買房還是要量力而行

　　那么，在周邊城市調(diào)控松綁以及房貸利率發(fā)生變化預(yù)期的“刺激”下，深圳樓市的交易情況發(fā)生了哪些變化？

　　其實，自4月初以來，深圳市場的成交就出現(xiàn)一些回暖跡象，但也可看出購房者的“謹(jǐn)慎”。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，4月深圳全市一手住宅共成交2851套，環(huán)比下跌0.3%，二手房網(wǎng)簽2539套，環(huán)比增長率為68.4%。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市二手住宅備案592套，環(huán)比上漲141.6%。上周，有2個新房項目入市銷售，均來自龍華區(qū)，共帶來1687套房源，但兩盤去化情況均不太理想。

　　此外，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月成交量排名前20的深圳二手樓盤中，有超五成的小區(qū)業(yè)主掛牌價環(huán)比出現(xiàn)了下調(diào)。記者在羅湖、福田和龍崗坂田等多個片區(qū)實探發(fā)現(xiàn)，一些中介經(jīng)理反映近日的確有些二手房業(yè)主小幅度“反價”，但這些房源之前已經(jīng)很長時間沒有成交，多數(shù)業(yè)主也都是抱著“試一試”的態(tài)度。在采訪中，面對業(yè)主“反價”的現(xiàn)象，多位購房者也表示，相比較2020年的情況，自己變得比較“冷靜”，坦言即使調(diào)控政策發(fā)生變化，目前買房還是要量力而行。

　　中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售低迷主要受三方面因素影響：一是由于疫情防控收緊，居民看房購房行為受到限制；二是居民收入增速明顯放緩，繼續(xù)加杠桿能力受到削弱；三是受近兩年房企債務(wù)違約事件影響，居民對期房銷售不信任，也對房地產(chǎn)銷售形成拖累。

　　深圳一家本地房企的營銷負責(zé)人告訴證券時報記者，公司對深圳市場前景依舊看好，但在當(dāng)下調(diào)控環(huán)境中，公司推盤步伐將有所控制，在售新盤的折扣促銷活動仍將繼續(xù)。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，“深圳樓市的房貸利率在四大一線城市里面處在最低水平，在全國范圍來看也是較低水平。因此，如果深圳也下調(diào)首套房的房貸利率，對市場的刺激程度也是相對較小，但有利好總比沒有利好要好，畢竟深圳住宅市場目前的情況并不樂觀。至于深圳是否會出臺其他利好政策，我認(rèn)為會有的，但具體不好猜測。”

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在目前的高房價背景下，對于新市民買房來說壓力較大，因為目前的房價水平，相比2017年和2016年那一輪的紓困，最大的變化就是房價已達歷史最高，很多新市民集中的熱點城市房價比那個時候大概翻了一倍甚至兩倍，在這種情況下，就必須要降成本，才能真正地疏解樓市供需的錯配。