北京調整優化購房政策“滿月”，被稱為市場先行指標的二手房，是否有所改觀？北京商報記者近期調查發現，數據層面，調整優化購房政策后的四周時間，北京二手房網簽量為12296套，處于“榮枯線”之上，但與新政前四周相比，二手房網簽量基本持平。一線經紀人給出的普遍判斷是，小業主的行動力弱于開發商，二手房市場反應相對滯后，買賣雙方陷入深度拉鋸戰。“不舍得”與“不著急”正成為北京二手房市場買賣雙方博弈的外化表現。

　　成交量保持平穩

　　相比于新房市場的明顯增長，二手房市場并未因新政落地而出現較大波動。

　　北京商報記者近期調查發現，數據層面，調整優化購房政策后的四周時間，北京二手房網簽量為12296套，處于“榮枯線”之上，但與新政前四周相比，二手房網簽量基本保持持平。

　　事實上，數據層面的表現，也與一線經紀人的感受一致。

　　“從2023年12月中旬政策出臺后，二手房市場普遍反應‘遲鈍’，可以說比政策出臺前略好一點，但也僅僅是略好。”張旭是某頭部中介五道口大區的負責人，用他的話說，一線經紀人普遍反饋北京調整優化購房政策后的近一個月時間僅僅是“問詢多了起來”，市場成交仍保持平穩，拉動帶看、未拉動成交，并沒有太高的交易量出現。“從具體門店表現來看，最近一個月的成交數據比2023年10月要好，與11月大致相同，但肯定是不如9月。”

　　經歷2023年9月短暫復蘇之后，北京二手房市場階段性呈現兩個特征：成交量萎縮、掛牌價下調。“這背后的核心原因，是掛牌量太高了。”張旭稱，受政策帶動，近期北京二手房掛牌量有下降趨勢，但仍維持在17萬套的水平，17萬套的房源該如何“解套”還是一個時間問題。

　　據張旭介紹，從他自己所在公司對準客戶調研的情況看，目前被壓抑最嚴重的，還是“賣一買一”的置換需求。一方面，置換客群想要抓住當前的市場機會，購買到更適合自己的房源；另一方面，由于市場供應量的增加，置換客群在出售現有住房時可能會面臨價格談判、成交周期較長等問題。這使得他們在購房和賣房的過程中，陷入了一種進退兩難的境地。

　　買賣雙方價格博弈

　　與新房市場由開發商主導不同，二手房市場主要由個人賣家和買家組成，因此，買賣交易也更為“主觀”。一線經紀人給出的普遍判斷是，小業主的行動力弱于開發商，二手房市場反應相對滯后，買賣雙方陷入深度拉鋸戰。

　　張旭提及一點，當前北京二手房市場“老破小”類型的房源占到七成左右，這些房源降價出售現象較為普遍，也因此造成了買房“不著急”的現象。心理價位還沒達到，等一等會不會再降低一些？這是多數買方觀望的邏輯。

　　除買方“不著急”之外，市場也存在賣方“不舍得”的情況，部分業主因為當前房價不及心理預期而選擇暫不掛牌銷售，或者選擇“死扛”不讓。

　　據某頭部中介德勝門店店東徐晶貽透露，近期他們手頭上有幾套優質的房源，但在與業主溝通調整價格時，遭遇了強勢回應。業主們態度堅決，表示如果無法達到心理價位，寧愿下架也不愿出售。鑒于當前市場行情，門店經紀人多次建議業主調整價格，但均遭到拒絕。

　　徐晶貽稱，這類業主大多屬于變現業主，了解到有新政策后，想借機賣一個好價錢，并沒有置換的需求。“其中也少部分置換業主，這類業主更多是‘不舍得’。”

　　北京商報記者在此前采訪中也了解到，二手房買賣價格沒有固定標準，可參考值主要以前期同小區售賣房源為主，這也形成市場慣例，當市場下行后，價格下調猶“割肉”般難受。根據需求角度，有置換需求的買方會選擇降價出售，持有觀望態度的則會繼續堅持，或者干脆下架自己的房源。而買方以觀望居多，買賣雙方博弈由此增加。

　　張旭同樣表示，隨著北京調整優化購房政策的出臺，二手房市場雖然仍存在交易難度大的情況，但恐慌性降價問題已經基本消失了。當前買賣雙方博弈的核心點，還是在于購房成本問題。“如果是‘賣一買一’置換，手中房子降價的同時，想要置換的房子也在降價，折算一下并不虧。但手中的房子可能‘割肉’多一些才能出手，而想要置換的房子能談的空間有限，購房成本沒辦法打平。”

　　預計3、4月迎市場高點

　　2023年，北京二手房市場也經歷了過山車般的波動，自“小陽春”之后，市場交易趨于下行，呈現出了成交收縮、價格下調、掛牌量增多等特點。

　　在“認房不認貸”等一系列樓市刺激政策的影響下，9月北京二手房市場迎來一波回暖，9月北京二手房網簽量為14262套，環比大幅增長超30%。但進入10月，這一回暖勢頭戛然而止，北京二手房網簽量再次跌破1.2萬套的“榮枯線”。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，2023年11月北京二手房市場繼續保持下行，特別是12月上半月整體市場出現了明顯的價格調整，這種情況下，12月14日出臺的政策止住了市場下行。整體看，實際12月市場成交和9月實際成交基本差不多，因為部分政策需要1月才落地執行，所以部分網簽數據會滯后體現在1月。

　　張大偉稱，北京2023年12月新政影響市場實際成交上漲了20%左右，雖然不如9月的上漲40%，但網簽數據滯后，所以預計2024年1月的網簽數據依然會在12月的基礎上有所沖高。

　　從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月1.5萬套，但市場推動主要依賴學區房需求，過了4月需求就會下降。2023年小陽春很大程度是學區房和前期積壓的需求釋放，所以2024年同樣市場高點也很可能出現在3—4月，預計1月在1.2萬—1.3萬套左右，2月春節影響后，3月市場有望再次超過1.5萬套。

　　北京商報記者 王寅浩